Wohnungsbetriebskosten als Refinanzierung für Gemeindehaushalte

Auf die kalten Betriebskosten kommt es an

Die Mieten ziehen in Coronazeiten bundesweit weiter an. Das Wohnen wird immer teurer. Dies erfahren Käufer und Mieter auch im Kreis Ludwigsburg. Die Nebenkosten sind ebenfalls recht happig, sie können die Mietkosten jedenfalls deutlich in die Höhe treiben. Dabei gibt es nach einer neuen Analyse große regionale Unterschiede. Um diese „zweite Miete“ gibt es auch häufig Zoff zwischen Eigentümern und Mietern.

Ludwigsburg. Bei den Abrechnungen der Wohnnebenkosten gibt es laut einer neuen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), das 401 Landkreise und kreisfreie Städte in Deutschland für das Jahr 2019 untersucht hat, beträchtliche Unterschiede. Grund für das Gefälle sind laut dem IW-Gutachten besonders Differenzen bei den sogenannten kalten Betriebskosten, zu denen vor allem kommunale Abgaben und Steuern zählen. Bund und Kommunen hätten bei der Höhe der Nebenkosten „zum Teil einen großen Gestaltungsspielraum“, betont IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Die kalten Betriebskosten dürften „nicht als Refinanzierungsquelle für die kommunalen Haushalte dienen“.

Nach der IW-Analyse bezahlten Mieter 2019 durchschnittlich 1,09 Euro je Quadratmeter Wohnfläche für Heizen und Warmwasser – die warmen Betriebskosten. Dazu kamen die kalten Betriebskosten, die Kosten der Hauseigentümer wie Versicherung und Gebäudereinigung abdecken, sowie kommunale Kosten wie Grundsteuer oder Müll- und Abwassergebühren. Sie überschritten 2019 erstmals einen Euro im Mittel. Im Landkreis Ludwigsburg beliefen sie sich nach IW-Angaben im Schnitt auf 1,31 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Sie sind auch häufig ein Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern.

„Die Nebenkosten sind der Hauptblock in unseren Beratungen“, erklärt Eckart Bohn, Vorstand des Deutschen Mieterbunds für Stadt und Kreis Ludwigsburg. „2019 hatten wir bei insgesamt 3868 Beratungen schon einen Anteil von 764 Mieter-Beratungen wegen der kalten Betriebskosten“, führt Bohn aus. Dies sei ein Anteil von 14,1 Prozent gewesen. Bei 547 Beratungen sei es um Kündigungen gegangen. „Im Coronajahr 2020 hatten wir mit 920 Beratungen schon einen Anteil von mehr als 22 Prozent.“ Tendenz steigend. Dieses Jahr hat die Zahlen bereits Ende November getoppt. „Von 3865 Beratungen bisher haben 937 die kalten Betriebskosten zum Thema gehabt“, betont Eckart Bohn. Ihr Anteil hat damit 24 Prozent erreicht. Die warmen Betriebskosten waren dagegen lediglich bei 35 Beratungen Thema. Bei 467 Gesprächen sei es um eine Kündigung gegangen.

Die Betriebskosten klaffen dabei je nach Städte- und Gemeindegröße im Südwesten wie auch bundesweit weit bei den Neuvermietungen, aber auch bei Bestandsmieten auseinander: In Großstädten ab 500000 Einwohnern zahlten Mieter für die kalten Betriebskosten nach dem IW-Gutachten im Mittel 1,28 Euro je Quadratmeter, in kleineren Gemeinden 70 Cent. In der baden-württembergischen Landeshauptstadt Stuttgart (Platz 67) lagen die Kosten zum Beispiel im Mittel bei 1,58 Euro, mit einer Spanne zwischen 1,20 und 2,03 Euro. „Im Kreis Ludwigsburg betrugen die kalten Betriebskosten 1,31 Euro pro Quadratmeter – und machten damit zwölf Prozent der Nettokaltmiete aus“, führt der IW-Experte Pekka Sagner aus. Im Stadtkreis Heilbronn und Rems-Murr-Kreis waren es bei den kalten Betriebskosten 1,33 Euro, in Böblingen 1,50 Euro (13,6 Prozent der Nettokaltmiete).
Die warmen Betriebskosten beliefen sich im Raum Ludwigsburg im Schnitt auf 1,14 Euro je Quadratmeter, in Stuttgart auf 1,09, im Heilbronner Raum 1,17 und im Rems-Murr-Kreis auf 1,11 Euro je Quadratmeter. Der Kreis Böblingen war mit 1,27 Euro geringfügig teurer.

Die Nebenkosten erhöhen die Gesamtmiete im Mittel um bis zu 32 Prozent, so die aktuelle Studie, die im Auftrag der Immobilienfirma Deutsche Invest Immobilien erstellt wurde. In günstigen Wohnregionen liegt der Effekt sogar bei bis zu 50 Prozent. Aber auch in ohnehin teuren Großstadtregionen können Nebenkosten die Miete spürbar in die Höhe treiben.

Mieter sollten daher Inserate genau prüfen, rät IW-Immobilienexperte Voigtländer. „Ein günstiges Grundmietenniveau kann dabei zunächst verlockend wirken und eine Wohnung attraktiv erscheinen lassen. Wird dies jedoch von außergewöhnlich hohen Wohnnebenkosten begleitet, so kann dieser Kostenvorteil schnell dahin sein.“

Bundesweit reicht die Spanne der gesamten Nebenkosten, inklusive Heizung und Warmwasser, von 3,30 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in Memmingen im Allgäu bis 1,86 Euro in Dingolfing-Landau (Niederbayern). Unter den teuersten Kreisen finden sich mit Frankfurt und München (je 3,08 Euro) zwei Metropolen. Auch in Offenbach und Mönchengladbach mit gut drei Euro sind die Nebenkosten hoch. Im gehobenen Bereich liegt auch Stuttgart mit 2,67 Euro pro Quadratmeter. Auch die umliegenden Kreise sind nicht gerade günstig. „Die Mieter im Kreis Ludwigsburg hatten 2019 mit 2,45 Euro je Quadratmeter zu rechnen“, sagt Sagner. Im Rems-Murr-Kreis seien es 2,44 Euro, in Esslingen sind es im Schnitt 2,54 Euro gewesen und im Stadtkreis Heilbronn 2,50 Euro (Landkreis 2,38 Euro).

Niedrig sind sie dagegen im Emsland und den Kreisen Cochem-Zell, Trier-Saarburg sowie dem Eifelkreis Bitburg-Prüm.

Die Bundesländer mit den höchsten Nebenkosten sind die Stadtstaaten Berlin (2,87 Euro), Bremen (2,79) und Hamburg (2,75), gefolgt von Hessen und Nordrhein-Westfalen. Baden-Württemberg folgt mit 2,50 Euro pro Quadratmeter direkt nach Bayern auf Platz acht. Die Spanne liegt dabei zwischen 1,85 und 3,37 Euro. In den ostdeutschen Bundesländern und Rheinland-Pfalz sind die Nebenkosten günstiger: In Rheinland-Pfalz lagen sie im Mittel bei 2,29 Euro, in Sachsen-Anhalt bei 2,27 Euro und in Thüringen bei 2,22 Euro je Quadratmeter.

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